Son dönemde artan kira bedelleri sebebi ile gerek taşınmazı satın alan yeni malik gerekse halihazırda söz konusu taşınmazda ikamet eden kiracı oldukça güç bir durumla karşılaşmakta; yeni malik ve kiracı satışa konu taşınmazın tahliyesi hususunda mağduriyetlerini ifade etmektedirler. Öncelikle gayrimenkulün satılması ile yeni malik, kiracı ile eski malik arasında kurulmuş olan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir ve ilgi kira sözleşmesinin tüm hükümleri yeni malik için de geçerli olur. İşbu sebeple taşınmazın tahliyesi hususunda da yeni malik ilgili mevzuata uygun davranmak zorundadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde, gayrimenkulün satın alınmasının ardından ilgili taşınmazın tahliyesi için yeni malikin haklarını ve bu hususta uyulması gereken prosedürü düzenlemiştir.
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Söz konusu hükme göre yeni malik;
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olması,
Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması
Koşullarının var olması halinde kira sözleşmesini sona erdirme imkanına sahiptir. Bu durumda kanun yeni malike iki seçenek sunmuş olup yeni malikin bu haklarını kullanırken kanunda düzenlenen sürelere riayet etmesi gerekmektedir.
İlk seçenek olarak taşınmazın yeni sahibi, devir tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla (İhtarname ile bildirilmesi geçerlilik koşulu olmamakla birlikte ispat noktasında faydalı olacaktır.), kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
İkinci seçenek ise, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da yeni malik sözleşmenin sona erdirilmesini sağlayabilir.
Yeni malikin söz konusu sürelere uyması gerektiği hususunun yanında satın aldığı ve tahliyesini talep edeceği konuta olan ihtiyacını ispatlaması gerekmektedir. Yargıtay bu hususta yeni malikin ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu olma” şartlarının tamamını aramakta olup ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılması halinde detaylı incelemeler yapılmaktadır. Söz konusu şartlar hem kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi hem de yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyesi bakımından aranmaktadır.
Yeni malik tarafından ihtiyaç sebebi ile tahliye davasının açılması ve mahkeme tarafından gerçekleştirilen yargılama sonunda davanın kabul edilmesi halinde ise tahliye edilen taşınmaz 3 yıl süre ile bir başka üçüncü şahıs yahut şirkete kiralanamamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı 355. Maddesinde;
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
ifadelerine yer verilerek yeniden kiralama yasağına uyulmaması halinde kiracı lehine tazminata hükmedilebileceği belirtilmiştir.
Bilgilerinize.